Wielu z nas przy zakupie mieszkania zastanawia się, czy kupować je w budynku usytuowanym na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, czy jednak szukać takiego, gdzie działka będzie pełną własnością. Pomimo iż użytkowanie wieczyste od 1 stycznia 2017 r. może zniknąć, musimy wyjaśnić, co to pojęcie oznacza. Jest jedną z trzech form prawa rzeczowego. Stanowi pozostałość po systemie PRL, w którym przede wszystkim grunty miejskie mogły należeć tylko do państwa. Przez tak skonstruowany system jedyną drogą nabycia tego rodzaju działek stało się użytkowanie wieczyste. Polega ono na oddaniu w użytkowanie gruntu, będącego własnością Skarbu Państwa, na rzecz osoby fizycznej lub prawnej na czas określony. Użytkowanie wieczyste nadawane jest na 99 lat, jednak w szczególnych przypadkach okres ten może być krótszy. Minimalny czas obowiązywania użytkowania wieczystego wynosi 40 lat. Podsumowując, omawiana forma jest środkiem pośrednim między ograniczonym prawem rzeczowym a pełną własnością.

Użytkownik wieczysty ma obowiązek opłacania uregulowanej ustawowo opłaty, która kształtuje się miedzy 0,3–3 proc. wartości gruntu. Stawka jest zależna od przeznaczenia działki. Skupimy się na gruntach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, ponieważ tutaj pojawią się zmiany. Użytkownicy wieczyści ponosili, na rzecz właściciela nieruchomości z przeznaczeniem na cel mieszkaniowy – wielorodzinny, opłatę roczną w wysokości 1 proc. wartości danej nieruchomości. Kwota ta może być aktualizowana raz na 3 lata.

Obecnie Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przygotowuje projekt ustawy, za sprawą której z dniem 1 stycznia 2017 r. użytkowanie wieczyste zostanie zlikwidowane. Co to oznacza i kogo te zmiany będą dotyczyły? Regulacje opracowywane przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa obejmują wszystkich tych, którzy posiadają lokale w budynkach wielorodzinnych. Nowe przepisy dotyczą również obiektów mieszkalnych z lokalami usługowymi.

Warunkiem jest, aby w nieruchomości przynajmniej jeden lokal został przekształcony na wyodrębnioną własność przed dniem wejścia ustawy w życie. W praktyce oznacza to, iż osoby będące dysponentem udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu, z dniem 1 stycznia 2017 r. staną się współwłaścicielami działki zabudowanej blokiem. Ministerstwo, wprowadzając ustawę, chce ułatwić przekształcanie użytkowania wieczystego. Obecnie, żeby doszło do zmiany stanu prawnego, potrzebny jest wniosek, który muszą złożyć mieszkańcy posiadający ponad połowę udziałów w danej nieruchomości. Zasada ta ma zastosowanie w przypadku budynków, w których minimum 51 proc. stanowią lokale mieszkalne. Jednak, żeby przeprowadzić do końca przekształcenie użytkowania wieczystego, potrzebna jest zgoda wszystkich mieszkańców. W ten sposób sprzeciw jednego z sąsiadów może zablokować cały proces. W praktyce przekształcenie użytkowania wieczystego przy obecnie obowiązujących przepisach graniczy z cudem.

Zmiany zaproponowane przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa są zdecydowanie opłacalne dla właścicieli mieszkań. Należy jednak podkreślić fakt, że za przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu we własność prawdopodobnie będzie pobierana specjalna opłata. opłata. Jej wysokość ma odpowiadać rocznej stawce za użytkowanie wieczyste, obowiązującej na dzień 1 stycznia 2017 r. Opłata ta z urzędu lub na wniosek osoby zobowiązanej do jej uiszczenia będzie mogła być waloryzowana, ale nie częściej niż raz na 5 lat. Dopiero po 20 latach właściciele mieszkań staną się wolni od opłat za działkę, na której stoi blok. W przypadku posiadaczy garaży bądź lokali użytkowych obowiązek uiszczania powyższych opłat będzie ciążył na nich przez kolejne 33 lata od dnia wejścia w życie nowej ustawy. Rodziny, w których dochód na członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50 proc. „przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wniesiona”, mogą się starać o bonifikatę w wysokość 50 proc. kosztów. Do podobnej sytuacji dochodzi przy spłacie jednorazowej, właściciel może liczyć na 50 proc. ulgę automatycznie, gdy grunt jest państwowy. W przypadku samorządów terytorialnych, gminy, powiatów czy województw wysokość ulgi będzie indywidualnie określana.

Takie rozwiązanie ma zapobiec drastycznym podwyżkom, które samorządy stosowały wobec użytkowników wieczystych. Zgodnie z ustawą, która ma wejść w życie 1 stycznia 2017 r., najbardziej poszkodowane mogą być jednostki terytorialne. Dobrym przykładem jest miasto Kraków, w którym znajduje się ponad 100 tys. gruntów w użytkowaniu wieczystym. W samym roku 2015 dało to wpływy do budżetu miasta na poziomie około 29,8 mln zł.

Ustawa zapewne wyeliminuje niepewność w postaci zmiany wysokości opłat za użytkowanie wieczyste oraz pozwoli wyeliminować wiele problemów właścicieli takiej formy nieruchomości. Niewątpliwym plusem jest fakt, iż osoby z tej grupy zapłacą tylko za 20 lat. W najlepszej sytuacji są właściciele, którzy nabyli nieruchomość z użytkowaniem wieczystym w ostatnim czasie, ponieważ zyskają pod względem finansowym najwięcej. Pocieszająca jest zmiana, która przenosi własność gruntu na użytkowników. Aktualnie, jeżeli okres użytkowania wieczystego minie, nieruchomość nie staje się własnością klienta. Można wnioskować o kolejny okres użytkowania, o sprzedaż lub otrzymać odszkodowanie za swoją nieruchomość, ponieważ należy ona prawnie do właściciela gruntu.

Na uwagę zasługuje również fakt, iż zbywając nieruchomości po wejściu ustawy w życie, obowiązek uiszczania opłat zostanie przeniesiony na nabywcę. Informacja o zadłużeniu będzie zamieszczona w księgach wieczystych.

Czy likwidacja użytkowania wieczystego odbije się podwyżką podatków od nieruchomości np. dla mieszkańców Krakowa? Pewnie dowiemy się tego już po wejściu w życie nowej ustawy.