Kupując lokal stanowiący odrębną nieruchomość w obiekcie, w którym znajduje się wiele innych lokali mieszkalnych, bardzo często stajemy przed problemem, kto w takim budynku dba o czystość klatki schodowej, porządek na terenie wokół budynku, kto naprawi dach czy rynnę. Musimy zatem ustalić, kto prowadzi czynności administracyjne tzw. części wspólnych budynku. Możliwych rozwiązań problemu administrowania częściami wspólnymi jest kilka.

Mała wspólnota mieszkaniowaJeżeli budynek składa się z siedmiu bądź mniejszej liczby lokali (tzw. mała wspólnota), czynności administracyjne mogą wykonywać wspólnie wszyscy właściciele lokali, a do zasad administrowania w takiej wspólnocie stosuje się przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności. W takiej wspólnocie, gdy decyzja ma dotyczyć sprawy mniejszej wagi (tzw. czynności zwykłego zarządu), decyduje większość właścicieli ustalana według wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Gdy zgody większości właścicieli uzyskać nie można, każdy właściciel może zwrócić się do sądu o udzielenie upoważnienia do dokonania takiej czynności.

Jeżeli natomiast decyzja dotyczy czynności większej wagi (tzw. czynności przekraczającej zwykły zarząd), wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a przy braku jednomyślności – właściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą uzyskać zgodę sądu na realizację takiego zadania.Reasumując, w małych wspólnotach w zależności od rodzaju czynności o zgodę sądu może wystąpić każdy właściciel (dotyczy to spraw drobnych) albo łącznie większość (dotyczy to spraw większej wagi).

Właściciele lokali w tzw. małych wspólnotach, nie chcąc zajmować się czynnościami administracyjnymi, w tym polegającymi na uzyskiwaniu zgody na czynności pozwalające na prawidłowe utrzymanie części wspólnych budynku, mogą zlecić te czynności na zewnątrz i zawrzeć stosowną umowę z osobą spoza właścicieli, na administrowanie częściami wspólnymi. Zawsze jednak wybrany administrator winien uzyskiwać zgodę w trybie jak wyżej, tj. poprzez zgodę większości, poprzez jednomyślność bądź zgodę wyrażoną przez Sąd w zależności od rangi zadania, które zamierza zrealizować.Trzeba jednak pamiętać, że wybór administratora powinno poprzedzać rozeznanie, czy przyjmujący do wykonania usługę administrowania ma świadomość, że to właściciele decydują o sposobie wykorzystania środków, które płacą na utrzymanie części wspólnych, że ze środków tych należy się w sposób czytelny dla wszystkich właścicieli rozliczyć oraz że administrator odpowiada przed właścicielami swoim własnym majątkiem za niegospodarne wykorzystanie pieniędzy należących do właścicieli. Bardzo często bowiem niewłaściwe postępowanie administratora (np. w zakresie wyboru wykonawcy robót bądź na skutek nieprawidłowo zawartej umowy o roboty budowlane, bądź w przypadku opóźnień w zapłacie należności skutkujących zapłatą odsetek za opóźnienie) może stanowić przejaw niegospodarności w wykorzystaniu zgromadzonych przez współwłaścicieli funduszy.Zatem decyzja o wyborze administratora powinna być dobrze przemyślana i podjęta po dokładnym rozpoznaniu rzetelności świadczonych usług w tym zakresie.Trzeba również pamiętać, że nie zawsze cena powinna być podstawowym kryterium wyboru administratora.

Duża wspólnota mieszkaniowaJeżeli budynek składa się z co najmniej ośmiu lokali mieszkalnych, mamy do czynienia z tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową.Aby zgodnie z przepisami prawa podejmować decyzje w zakresie utrzymania części wspólnych, tj. w zakresie administrowania tymi częściami, należy doprowadzić do wyboru zarządu wspólnoty, podjąć uchwały o wysokości opłat na tzw. fundusz eksploatacyjny i fundusz remontowy, założyć konto bankowe dla wspólnoty mieszkaniowej, na które właściciele lokali wpłacać będą środki na bieżące potrzeby, tj. utrzymanie czystości, drobne prace konserwacyjne, podatki, ubezpieczenie części wspólnych, przeglądy budowlane i inne, a także na remonty. Właściciele podejmują decyzje w formie uchwały, a uchwały zapadają większością głosów. Zarząd wspólnoty jest związany treścią uchwały. Wybrany zarząd może czynności administrowania prowadzić samodzielnie bądź po podjęciu stosownej uchwały przez właścicieli lokali zlecić administrację części wspólnych na zewnątrz. Duża wspólnota ma większą samodzielność w podejmowaniu uchwał dotyczących administrowania częściami wspólnymi, przy braku zgody wszystkich właścicieli zawsze bowiem decyduje większość liczona według większości udziałów w częściach wspólnych i nie trzeba uzyskiwać zgody sądu na czynności przekraczające zwykły zarząd bądź uzyskiwać upoważnienia do dokonania czynności zwykłego zarządu.Należy jednak zauważyć, że uchwały właścicieli lokali mogą być zaskarżone do sądu przez każdego z właścicieli, jeżeli naruszają prawo bądź zasady prawidłowego zarządzania. Jeżeli jednak uchwały i decyzje podejmowane są zgodnie z prawem i zasadami prawidłowego zarządzania, kontrola sądu nie jest dla wspólnoty obciążeniem.Dlatego profesjonalizm zarządu samodzielnie wykonującego czynności administrowania bądź administratora, jeżeli czynności te są zlecane na zewnątrz, ma w dużej wspólnocie znaczenie szczególne. Decyduje bowiem o szybkości działania, oszczędności, a tym samym prawidłowości wykonywania czynności administracyjnych.Trzeba pamiętać również, że prawidłowo wykonywana administracja ma wpływ na komfort

zamieszkiwania w budynku oraz na wartość usytuowanych w tym budynku lokali mieszkalnych. Im bowiem lepiej utrzymane części wspólne, tym wyższa wartość lokali mieszkalnych usytuowanych w budynku. Pośrednicząc w obrocie nieruchomościami, mamy świadomość, że stan techniczny części wspólnych ma duży wpływ na wysokość ceny osiąganej na rynku przy sprzedaży lokali stanowiących odrębną nieruchomość.Niniejszym artykułem staramy się przybliżyć problematykę administrowania częściami wspólnymi budynków, zachęcając tym samym potencjalnych nabywców lokali do zainteresowania się prawidłowością administrowania pieniędzmi uiszczanymi na utrzymanie części wspólnych oraz jakością wykonywanych usług przez administratora nieruchomości wspólnej.

Alicja Galiszkiewicz